Σε μάστιγα εξελίσσεται η στεγαστική κρίση με νέους και οικογένειες να αγωνιούν για την επόμενη ημέρα.
Στο πλαίσιο αυτό, η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, παρουσιάζοντας ένα ευρύ πλέγμα παρεμβάσεων που αγγίζει τόσο την αγορά ακινήτων όσο και το πεδίο των ενοικίων.
Σύμφωνα με τη διαβούλευση το κεντρικό στοιχείο του σχεδίου αποτελεί η δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και μισθωμάτων, ο οποίος θα αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά.
Ο μηχανισμός θα αξιοποιεί στοιχεία από μεταβιβάσεις ακινήτων, συμβάσεις μίσθωσης, τραπεζικές εκτιμήσεις, φορολογικά δεδομένα και άλλες διαθέσιμες πηγές, παρέχοντας αναλυτική εικόνα.
Τα στοιχεία θα μπορούν να αξιοποιηθούν ως εργαλείο σχεδιασμού πολιτικής, ειδικά σε περιπτώσεις κατοικιών χαμηλής ποιότητας ή περιορισμένης ενεργειακής απόδοσης, όπου εξετάζεται η δυνατότητα καθορισμού ανώτατων ορίων μισθωμάτων ή άλλων ρυθμιστικών παρεμβάσεων.
Παράλληλα, προωθείται ένα νέο μοντέλο στήριξης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, το οποίο φιλοδοξεί να αποτελέσει τη μόνιμη συνέχεια του προγράμματος «Σπίτι μου».
Σε αντίθεση με το υφιστάμενο πλαίσιο, η κρατική παρέμβαση δεν θα βασίζεται στην άμεση επιδότηση στεγαστικών δανείων, αλλά στην παροχή φορολογικών κινήτρων προς τις τράπεζες, ώστε να προσφέρουν ευνοϊκότερους όρους δανεισμού σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος. Στόχος είναι η δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού χρηματοδότησης που δεν θα εξαρτάται από έκτακες ευρωπαϊκές ή κρατικές πηγές πόρων.
Αλλαγές στην Golden Visa
Σημαντικές αλλαγές προτείνονται και στο πρόγραμμα Golden Visa. Το νέο πλαίσιο εξετάζει τη δημιουργία ειδικής κατηγορίας που θα συνδέεται αποκλειστικά με τη μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών.
Οι επενδυτές θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτούν περισσότερα από ένα ακίνητα, με βασική προϋπόθεση τη διάθεσή τους στην αγορά ενοικίασης μακράς διάρκειας, ενώ θα αποκλείεται η αξιοποίησή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb.
Στο ίδιο πνεύμα, η στρατηγική προβλέπει φορολογικά κίνητρα για την ενίσχυση της κατασκευής προσιτών και κοινωνικών κατοικιών, μέσω μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε σχετικά έργα. Η παρέμβαση αποσκοπεί στην προσέλκυση επενδύσεων στον κατασκευαστικό κλάδο και στην αύξηση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.
Αιχμή τα κλειστά σπίτια
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των κλειστών κατοικιών, οι οποίες υπολογίζονται σε περίπου 800.000 σε ολόκληρη τη χώρα, χωρίς να συνυπολογίζονται οι εξοχικές και οι δευτερεύουσες κατοικίες. Η αξιοποίησή τους θεωρείται καθοριστικός παράγοντας για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, αν και η μεγάλη ηλικία πολλών ακινήτων δημιουργεί πρόσθετες προκλήσεις, καθώς απαιτούνται εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης πριν επιστρέψουν στην αγορά.
Στο θεσμικό επίπεδο, το σχέδιο προβλέπει τη σύσταση Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής έως το 2027. Ο νέος οργανισμός θα έχει ως αποστολή τον συντονισμό των εμπλεκόμενων υπουργείων, δημόσιων φορέων και της αυτοδιοίκησης, καλύπτοντας το κενό που άφησε η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Παράλληλα, θα αξιοποιεί δεδομένα από το Κτηματολόγιο και άλλες βάσεις πληροφοριών, με στόχο τον σχεδιασμό πιο αποτελεσματικών και στοχευμένων στεγαστικών πολιτικών.
Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο κείμενο για την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, το ζήτημα των μη κατοικούμενων κατοικιών αναδεικνύεται σε κρίσιμο παράγοντα για τον σχεδιασμό της στεγαστικής πολιτικής σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση το ποσοστό των κενών κατοικιών αγγίζει πλέον το 19,4% το 2021, από 17,3% το 2011.
Στην Ελλάδα, η εικόνα εμφανίζεται ακόμη πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το ποσοστό των κενών κατοικιών ξεπερνά το 32%, αντιστοιχώντας σε περίπου 2,2 εκατομμύρια ακίνητα με βάση την απογραφή του 2021. Ωστόσο, όταν από το σύνολο αυτό αφαιρεθούν οι δευτερεύουσες και οι εξοχικές κατοικίες, το ποσοστό περιορίζεται σε περίπου 12%, δηλαδή σε 793,9 χιλιάδες κατοικίες. Η εκτίμηση αυτή προσεγγίζει τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2024, σύμφωνα με τα οποία η κενότητα διαμορφώνεται γύρω στο 15%, αναδεικνύοντας τη σημασία του τρόπου ορισμού του διαθέσιμου αποθέματος.
Για τον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής, το ενδιαφέρον εστιάζεται κυρίως σε αυτό το καθαρό υποσύνολο των περίπου 800 χιλιάδων κενών κατοικιών, οι οποίες θεωρούνται δυνητικά αξιοποιήσιμες για την ενίσχυση της προσφοράς στην αγορά. Το σύνολο αυτό αποτελεί μέρος του συνολικού αποθέματος των 2,2 εκατομμυρίων κενών κατοικιών που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ, ωστόσο διαφοροποιείται ως προς τη δυνατότητα επανένταξής του στην αγορά, καθώς δεν περιλαμβάνει τις εξοχικές ή δευτερεύουσες χρήσεις.
Σημαντικό στοιχείο αποτελεί και η ηλικιακή κατανομή των κενών κατοικιών, καθώς η πλειονότητά τους αφορά παλαιότερες κατασκευές. Συγκεκριμένα, το 32,7% του κενού αποθέματος προέρχεται από την περίοδο 1961–1980, το 30,7% από την περίοδο 1981–2000, ενώ περισσότερο από το 22% αφορά κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1960. Η εικόνα αυτή υποδηλώνει ότι μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος δεν πληροί σύγχρονες προδιαγραφές διαβίωσης χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις.
Οι περιφερειακές διαφοροποιήσεις είναι επίσης έντονες. Στα νησιά του Βορείου Αιγαίου, σχεδόν το 49,5% των κενών κατοικιών αφορά παλαιά ακίνητα, ενώ στην Κρήτη το ποσοστό φτάνει το 34,9% και στα Ιόνια Νησιά το 34,3%. Οι μεταβολές αυτές συνδέονται με τις δημογραφικές τάσεις των περιοχών, όπου σε αρκετές περιπτώσεις καταγράφεται στασιμότητα ή μείωση πληθυσμού, αλλά και με θεσμικούς περιορισμούς σε παραδοσιακούς οικισμούς που επηρεάζουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Στην Αττική, σχεδόν οι μισές κενές κατοικίες προέρχονται από την περίοδο 1961–1980, με περίπου 254,5 χιλιάδες ακίνητα, ενώ αντίστοιχες τάσεις καταγράφονται και σε άλλες μεγάλες περιφέρειες, όπως η Κεντρική Μακεδονία και η Δυτική Ελλάδα. Αντίθετα, τα νεότερα ακίνητα μετά το 2001 εμφανίζουν σαφώς χαμηλότερα ποσοστά κενότητας, γεγονός που περιορίζει τη διαθεσιμότητα σύγχρονου αποθέματος στην αγορά.
Το συνολικό προφίλ των κενών κατοικιών καταδεικνύει ότι ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος απαιτεί εκτεταμένες παρεμβάσεις, όπως ανακαινίσεις, ενεργειακές αναβαθμίσεις και τεχνικό εκσυγχρονισμό, προκειμένου να επανενταχθεί στην αγορά. Υπό αυτό το πρίσμα, η ενεργοποίηση των ανενεργών ακινήτων αναδεικνύεται σε κομβικό εργαλείο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών σε ευρωπαϊκό και εθνικό επίπεδο.
Στο μεταξύ, σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές καταγράφουν το τρίμηνο του 2026, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 αύξηση κατά 6,4%. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι το 52% των Θεσσαλονικέων αναμένει ότι οι τιμές θα ανέβουν και μόλις το 33% ότι θα σταθεροποιηθούν, όπως προέκυψε από την έρευνα «1ος Παλμός της Αγοράς» που παρουσιάστηκε πριν από λίγες ημέρες στην εκδήλωση «ΑΚΙΝΗΤΑ 2026: CHECKPOINT».