Κάντε TO BHMA προτιμώμενη πηγή
Ένα κρίσιμο κεφάλαιο ανοίγει στο Κτηματολόγιο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βλέπουν την περιουσία τους να καταγράφεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ οι ίδιοι επικαλούνται πολυετή νομή και κυριότητα μέσω έκτακτης χρησικτησίας.
Η νέα ρύθμιση του άρθρου 61 του Ν. 5326/2026 που έχει ισχύ από 16 Σεπτεμβρίου επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια κατηγορία υποθέσεων που εδώ και χρόνια δημιουργεί σημαντικές πρακτικές και δικαστικές εμπλοκές.
Το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο να αποδειχθεί ότι ένα ακίνητο κατέχεται και χρησιμοποιείται επί μακρόν, αλλά να ακολουθηθεί μια συγκεκριμένη διαδικασία και να συγκεντρωθούν τα κατάλληλα αποδεικτικά στοιχεία, προκειμένου να αναγνωριστεί η κυριότητα.
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν αποτελεί απλώς μια γραφειοκρατική εκκρεμότητα. Μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό εμπόδιο για τη μεταβίβαση, την αξιοποίηση ή ακόμη και την οριστική κατοχύρωση ενός ακινήτου.
Με τη νέα διαδικασία, οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να κινηθούν διαφορετικά και, κυρίως, έγκαιρα. Η έκτακτη χρησικτησία πρέπει πλέον να «στηθεί» αποδεικτικά με τρόπο που να ανταποκρίνεται στις νέες απαιτήσεις, ενώ ιδιαίτερο βάρος αποκτά και η κτηματολογική διαμεσολάβηση.
10+1 ερωτήσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης
Ποια ακίνητα αφορά η νέα ρύθμιση; Ποια αποδεικτικά στοιχεία απαιτούνται; Τι πρέπει να κάνει ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης και ποιος είναι ο ρόλος της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης;
Οι απαντήσεις έχουν ιδιαίτερη πρακτική σημασία για όσους επιχειρούν να μετατρέψουν μια πολυετή πραγματική κατάσταση νομής σε κατοχυρωμένο δικαίωμα κυριότητας.
Ερώτηση 1: Τι αλλάζει με το άρθρο 61;
Το άρθρο 61 φέρνει μια σημαντική αλλαγή στη διαδικασία διόρθωσης των εγγραφών στο Κτηματολόγιο όταν ένα ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο πολίτης υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία. Η βασική αλλαγή είναι ότι πλέον εισάγεται υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής.
Ερώτηση 2: Δηλαδή πρέπει πρώτα να πάω σε διαμεσολάβηση;
Ναι, στις περιπτώσεις που υπάγονται στη συγκεκριμένη διαδικασία. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκαλέσει τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Και αυτό δεν είναι απλώς μια προαιρετική διαδικασία.
Ερώτηση 3: Τι γίνεται αν δεν γίνει η διαμεσολάβηση;
Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Η πρόσκληση στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία αποτελεί προϋπόθεση για τη συζήτηση της αγωγής. Εάν δεν τηρηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία, υπάρχει ζήτημα απαραδέκτου της συζήτησης. Άρα δεν είναι κάτι που πρέπει να το αφήσει κανείς για αργότερα.
Ερώτηση 4: Τι γίνεται αν ο άλλος δεν εμφανιστεί στη διαμεσολάβηση;
Η απουσία του άλλου δεν σημαίνει ότι σταματά αυτομάτως η διαδικασία. Το άρθρο προβλέπει ότι, σε περίπτωση αδικαιολόγητης μη εμφάνισης εναγομένου στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία, μπορεί να επιβληθεί αυξημένη δικαστική δαπάνη. Επομένως, η πρόσκληση και η σωστή τήρηση της διαδικασίας έχουν μεγάλη σημασία.
Ερώτηση 5: Και αν τελικά συμφωνήσουν τα μέρη;
Τότε υπάρχει μια πολύ σημαντική πρακτική συνέπεια. Το πρακτικό της διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής. Με απλά λόγια: αν υπάρξει συμφωνία, μπορεί να λυθεί το ζήτημα χωρίς να χρειαστεί να συνεχιστεί η δικαστική αντιδικία μέχρι την έκδοση απόφασης.
Ερώτηση 6: Τι γίνεται αν χρειάζεται να αλλάξει και το κτηματολογικό διάγραμμα;
Εάν μαζί με τη διόρθωση της εγγραφής απαιτούνται και γεωμετρικές μεταβολές στο κτηματολογικό διάγραμμα, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στα τεχνικά στοιχεία. Στο πρακτικό της διαμεσολάβησης πρέπει να επισυνάπτονται, μεταξύ άλλων, το τοπογραφικό διάγραμμα των γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του. Άρα, σε τέτοιες περιπτώσεις, δικηγόρος και μηχανικός πρέπει να συνεργαστούν σωστά από την αρχή.
Ερώτηση 7: Τι ισχύει για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία;
Εδώ το άρθρο 61 έχει ειδική πρόβλεψη. Όταν η διόρθωση αφορά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», υπάρχει ειδική διαδικαστική ρύθμιση. Όμως η εξαίρεση αυτή δεν εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο όταν ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Γι’ αυτό πρέπει πρώτα να εξεταστεί ακριβώς τι είδους ιδιοκτησία είναι και ποια είναι η βάση της αξίωσης.
Ερώτηση 8: Τι γίνεται με το Ελληνικό Δημόσιο;
Σε περίπτωση διόρθωσης αρχικής εγγραφής σε γεωτεμάχιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν ο δικαιούχος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, η αγωγή απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, σύμφωνα με τη νέα διατύπωση του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998. Επομένως, το ποιοι πρέπει να είναι διάδικοι δεν είναι λεπτομέρεια. Πρέπει να προσδιοριστεί σωστά από την αρχή.
Ερώτηση 9: Έχω ήδη κάνει διαμεσολάβηση και έχω υπογράψει πρακτικό συμφωνίας. Χρειάζεται να κάνω κάτι άλλο;
Ναι, και αυτό είναι ένα από τα σημαντικά σημεία του άρθρου 61. Για τις ήδη υπάρχουσες υποθέσεις στις οποίες έχει υπογραφεί πρακτικό επίτευξης συμφωνίας ενώπιον Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή, προβλέπεται ότι τα πρακτικά υποβάλλονται εκ νέου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Μαζί με την αίτηση πρέπει να υποβληθούν και τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία. Άρα δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι επειδή υπάρχει ήδη πρακτικό, η υπόθεση έχει τελειώσει αυτομάτως.
Ερώτηση 10: Ποιο είναι λοιπόν το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνω αν το ακίνητό μου εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Πρώτα απ’ όλα, πρέπει να ελεγχθεί η συγκεκριμένη κτηματολογική εγγραφή. Στη συνέχεια πρέπει να εξεταστούν οι τίτλοι, η κατοχή και τα στοιχεία που μπορούν να αποδείξουν την έκτακτη χρησικτησία και να προσδιοριστεί ποια ακριβώς διαδικασία εφαρμόζεται. Δεν είναι σωστό να ξεκινήσει κάποιος μηχανικά μια αγωγή χωρίς προηγουμένως να ελεγχθεί ο φάκελος του ακινήτου.