«Το στεγαστικό είναι διαρθρωτικό και όχι συγκυριακό πρόβλημα»: Αυτό υποστηρίζει σε νέα του μελέτη το Ινστιτούτο Μικρών Επιχειρήσεων της Γενικής Συνομοσπονδίας Επαγγελματιών, Βιοτεχνών, Εμπόρων Ελλάδος (ΙΜΕ ΓΣΒΕΕ).
Όπως επισημαίνεται στο εισαγωγικό σημείωμα της μελέτης, με συγγραφέα τον Απόστολο Μπόκα, οι αιτίες για την εγχώρια στεγαστική κρίση «εντοπίζονται τόσο στην καταστροφή του κεφαλαίου της χώρας (δημοσίου και ιδιωτικού) όσο και στην υιοθέτηση πρακτικών οικονομικής ανάπτυξης που βασίζονται και επεκτείνουν ταυτόχρονα τον οικονομικό συγκεντρωτισμό».
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται, το 27% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες, έναντι περίπου 18% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Επιπλέον, το 3,5% δηλώνει αδυναμία κάλυψης ακόμη και των ελάχιστων ενεργειακών αναγκών, με συνέπεια την εκτεταμένη ενεργειακή φτώχεια.
Παράλληλα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4% την περίοδο 2018-2023, την ίδια στιγμή που τα διαθέσιμα εισοδήματα αυξήθηκαν μόλις κατά 8%.
Η μελέτη αποδίδει την όξυνση του προβλήματος σε ένα σύνολο παραγόντων, μεταξύ των οποίων:
- στη μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, απότοκο και της συγκέντρωσης πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας κυρίως στην Αττική. Χαρακτηριστικά, τονίζεται μέσα στη μελέτη πως «Η διαχρονική πραγματικότητα συγκέντρωσης του πληθυσμού σε όλο και μικρότερες γεωγραφικές ενότητες, και ιδίως στην Αττική, όπου συντελείται το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής δραστηριότητας της χώρας, είναι η κύρια αιτία αύξησης του κόστους στέγασης. Αντίθετα, στις μικρές πόλεις της περιφέρειας υπάρχουν περισσότερα διαθέσιμα ή ανενεργά ακίνητα, η συρρίκνωση όμως των οικονομικών δραστηριοτήτων απομακρύνει τελικά τον πληθυσμό». Σε αυτήν την κατάσταση συνεισφέρει και η έλλειψη αξιόπιστων μέσων μαζικής μεταφοράς που να συνδέουν τα μεγάλα αστικά κέντρα με υπόλοιπη την ενδοχώρα.
- στη γήρανση του κτιριακού αποθέματος και του υψηλού κόστους που συνεπάγεται για τους μικροϊδιοκτήτες η ανακαίνισή του. Επιπλέον, χαρακτηρίζει «περιορισμένη» την τελική επίδραση προγραμμάτων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης όπως τα Εξοικονομώ, Ανακαινίζω Νοικιάζω κτλ., καθώς «απαιτείται είτε μεγάλο ύψος ίδιων κεφαλαίων είτε προσφυγή σε δανεισμό, με αποτέλεσμα την αύξηση του πραγματικού κόστους παρά τους ευνοϊκούς όρους δανειοδότησης». Επιπλέον, τονίζεται πως η εξοικονόμηση στο συνολικό κόστος στέγασης περιορίστηκε από τις μεγάλες ανατιμήσεις, στο ηλεκτρικό κυρίως ρεύμα.
- την αύξηση του ενεργειακού κόστους στέγασης. Ως προς αυτό, η μελέτη σχολιάζει πως «οι αυξήσεις του κατώτατου μισθού των τελευταίων ετών δεν διαφοροποιούν την εικόνα, καθώς μέρος της ονομαστικής αύξησης απορροφάται στο φόρο εισοδήματος και το υπόλοιπο εξανεμίζεται από τον πληθωρισμό. Το ενεργειακό κόστος πλήττει δυσανάλογα τις ασθενέστερες οικονομικά κοινωνικές ομάδες όχι μόνο για το μέρος του καθαρού εισοδήματος που δαπανάται στις ενεργειακές ανάγκες των νοικοκυριών, αλλά διότι κατά τεκμήριο στεγάζονται σε παλαιότερα ακίνητα με μεγαλύτερες απαιτήσεις κατανάλωσης ενέργειας για την κάλυψη στοιχειωδών αναγκών».
- την υψηλή φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας. Η φορολογία ακινήτων είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη, τονίζεται. Επιπρόσθετα, ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί σημαντικό βάρος για τους ιδιοκτήτες, ιδίως αν αναλογιστεί κανείς από το ότι επιβάλλεται ανεξαρτήτως από το αν αξιοποιείται το ακίνητο ή όχι. «Η φορολογική πολιτική δεν λαμβάνει επαρκώς υπόψη παράγοντες όπως η παλαιότητα των κτιρίων, η ενεργειακή τους απόδοση ή η πραγματική τους αξία, η σύνθεση του νοικοκυριού, οι ειδικοί πολεοδομικοί κανονισμοί κάθε περιοχής, ενώ τα κίνητρα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών ή την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος δεν έχουν επιφέρει σημαντικές διαφοροποιήσεις στην προσφορά ακινήτων ή στην ποιότητά τους», προσθέτει η μελέτη.
- τις δυσκολίες σύναψης στεγαστικού και εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων, λόγω της μείωσης εισοδημάτων στα νοικοκυριά και της πληθωριστικής κρίσης. Οι αστάθμητοι παράγοντες της οικονομίας έκαναν τους πολίτες πιο συντηρητικούς στην αναζήτηση δανειοδότησης, σημειώνει η μελέτη, συμπληρώνοντας: «Επιπρόσθετα, για όσους κυρίως ήταν ήδη εκτεθειμένοι σε δανεισμό αλλά και μέρος όσων δανειοδοτήθηκαν εντός της περιόδου των κρίσεων, είναι σαφές ότι η βεβιασμένη κατάρρευση των εισοδημάτων υποχρέωσε σημαντικό ποσοστό δανειοληπτών να καθυστερήσουν μέρος των δόσεων».
- την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η οποία αναβαθμίζει μεν υποβαθμισμένες περιοχές των μεγαλουπόλεων, ωστόσο «συχνά οδηγεί σε “βίαιη” απομάκρυνση νοικοκυριών και επιχειρήσεων, ιδίως εάν αδυνατούν να ανταποκριθούν στις απαιτούμενες αυξήσεις» των ενοικιαστών». Ένας άλλος παράγοντας που λαμβάνει υπόψιν της η μελέτη είναι σε ό,τι αφορά τις εκτεταμένες αλλαγές χρήσης σε ακίνητα ολόκληρων περιοχών αφορά τη λεγόμενη «γκετοποίηση» μειονοτικών ομάδων του πληθυσμού σε συγκεκριμένα σημεία μέσα στην πόλη, «η οποία λειτουργεί αποτρεπτικά για την επιλογή τους ως περιοχές μόνιμης κατοικίας ακόμα και αν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα σε καλύτερες τιμές είτε για αγορά είτε για ενοικίαση».
- τις επιπτώσεις του προγράμματος Golden Visa στη διαθεσιμότητα κατοικιών. Σύμφωνα με το συντάκτη της μελέτης, το πρόγραμμα οδηγεί σε «περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξωφρενικές τιμές συγκριτικά με την πραγματική τους αξία. Σε κάποιες ελάχιστες περιπτώσεις τα ακίνητα αξιοποιούνται ως μόνιμη κατοικία, στην πλειονότητά τους όμως παραμένουν ανενεργά για το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα του έτους». Η πρόσφατη νομοθετική πρωτοβουλία για αύξηση των απαιτούμενων ποσών σε επενδύσεις για απόκτηση Golden Visa, μαζί με αυστηροποίηση των σχετικών όρων (Νόμος Νόμος 5100/2024), δεν διαφοροποιεί σημαντικά την κατάσταση, κρίνει ο συντάκτης.
- τις καθυστερήσεις στην αξιοποίηση κενών ακινήτων, λόγω πολεοδομικών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων. Ενδεικτικά, δηλώνεται πως «Η προβλεπόμενη διαδικασία, ιδίως όταν αφορά ακίνητη περιουσία υψηλών φόρων μεταβίβασης και ενδεχομένως αποπληρωμή χρεών παλαιότερων ετών, καθιστά ιδιαίτερα χρονοβόρα την ολοκλήρωση της απόκτησης των περιουσιακών στοιχείων και την αξιοποίησή τους».
Τέλος, αναφορά γίνεται και στην κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, η οποία, σύμφωνα με την ΓΣΕΒΕΕ, αποδυνάμωσε τη δυνατότητα άσκησης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. Ακόμα, επισημαίνεται ότι η ιδιοκατοίκηση έχει υποχωρήσει σημαντικά τα τελευταία χρόνια: «Συγκεκριμένα, το 2010 το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας ήταν κατά οκτώ ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο σε σχέση με το 2024, όταν και διαμορφώθηκε στο 69,7%. Το 2021, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης προσδιορίστηκε στο 70,3%, ενώ αν η σύγκριση γίνει με το 2005, όταν το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είχε ξεπεράσει το 80%, τα συμπεράσματα δεν μπορούν παρά
να είναι απογοητευτικά για τις απώλειες περιουσίας των νοικοκυριών».
Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις της μελέτης
Στο σκέλος των παρεμβάσεων, η μελέτη επισημαίνει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος προϋποθέτει έναν συνδυασμό άμεσων και μακροπρόθεσμων μέτρων, με κεντρικό στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την αποκατάσταση της ισορροπίας ανάμεσα στα εισοδήματα των νοικοκυριών και το κόστος στέγασης.
Σε βραχυπρόθεσμο επίπεδο προτείνεται η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος όχι μόνο μέσω αυξήσεων σε μισθούς και συντάξεις, αλλά και μέσω φορολογικών παρεμβάσεων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η δυνατότητα έκπτωσης από το φορολογητέο εισόδημα των δαπανών για ενοίκιο, στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας και ενεργειακές δαπάνες. Παράλληλα, η μελέτη εισηγείται την ανακατεύθυνση των στεγαστικών επιδομάτων προς πολιτικές που ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, την αποσύνδεση του προγράμματος Golden Visa από την αγορά κατοικίας, ώστε να επιστρέψει στην αγορά μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, καθώς και την επιτάχυνση των δικαστικών, πολεοδομικών και αδειοδοτικών διαδικασιών που εξακολουθούν να καθυστερούν την αξιοποίηση χιλιάδων ακινήτων.
Σε πιο μακροπρόθεσμη βάση, η μελέτη εκτιμά ότι η οριστική αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος συνδέεται με την αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και του πληθυσμού. Στο πλαίσιο αυτό προτείνει την αναβάθμιση των δημόσιων υπηρεσιών υγείας και εκπαίδευσης στην περιφέρεια, την ενίσχυση των μεταφορικών, ψηφιακών και λοιπών υποδομών, καθώς και τη θέσπιση κινήτρων για την εγκατάσταση επιχειρήσεων και εργαζομένων εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Επιπλέον, εισηγείται την αξιοποίηση των ανενεργών κατοικιών, ακόμη και μέσω σχημάτων δημόσιας ή κοινωνικής αντιπαροχής, την εφαρμογή πολιτικής κατεδάφισης επικίνδυνων ή εγκαταλελειμμένων κτισμάτων με στόχο τη δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος, καθώς και τη χορήγηση οικονομικών κινήτρων για τη μετεγκατάσταση επιχειρήσεων και νοικοκυριών στην περιφέρεια.
Στόχος των παρεμβάσεων αυτών είναι αφενός η αποσυμφόρηση της αγοράς κατοικίας της Αθήνας και των υπόλοιπων μεγάλων αστικών κέντρων και αφετέρου η ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης.