Νέα δεδομένα στη διόρθωση εγγραφών ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» φέρνει το άρθρο 61 του νόμου 5326/2026, θεσπίζοντας υποχρεωτική διαμεσολάβηση και αυστηρότερες προϋποθέσεις για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026 ο νόμος 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης. Το άρθρο 61 του νόμου εισάγει για πρώτη φορά μία πλήρως τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ, βασική αλλαγή στη διαδικασία, στην οποία εμπλέκονται και οι υπηρεσίες του Δημοσίου, αποτελεί η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση. Προϋπόθεση για τη συζήτηση των αγωγών των ενδιαφερομένων είναι πλέον η τήρησή της, διαφορετικά οι αγωγές απορρίπτονται ως απαράδεκτες.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει τα ακόλουθα:
Η διαδικασία
Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης, ο οποίος είναι επί δεκαετίες νομέας ενός ακινήτου, θα πρέπει, για να το εγγράψει στο Κτηματολόγιο ως περιουσιακό του στοιχείο:
- Να επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή, δηλαδή νομικό εγγεγραμμένο στο ειδικό μητρώο.
- Να καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο.
- Να προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά χρησικτησίας, τουλάχιστον δύο έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία, δύο ένορκες βεβαιώσεις και έντυπα Ε9 δεκαετίας.
- Να περιμένει 30 ημέρες πριν από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.
- Να ολοκληρώσει τη διαμεσολάβηση και να καταθέσει το πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο.
- Να υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση, ενώ η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
Η διαδικασία γίνεται πλέον ασφαλέστερη και περισσότερο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική για τους πολίτες, οι οποίοι πρέπει να έχουν προετοιμάσει πλήρη φάκελο προτού την ξεκινήσουν.
Η κεντρική φιλοσοφία του άρθρου 61
Το άρθρο 61 εισάγει ριζική αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που καταγράφονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Ειδικότερα:
- Η διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτικά και πριν από την κατάθεση της αγωγής. Χωρίς υποχρεωτική αρχική συνεδρία, η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο είναι απαράδεκτη.
- Εισάγεται ο νέος θεσμός του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή». Πρόκειται για διαπιστευμένο νομικό, εγγεγραμμένο σε ειδικό μητρώο.
- Το Δημόσιο υποχρεώνεται να συμμετέχει στη διαμεσολάβηση, με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους.
- Θεσπίζεται αυστηρό πλαίσιο για τα αποδεικτικά στοιχεία της χρησικτησίας. Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και Ε9 δεκαετίας.
- Το πρακτικό της διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής χωρίς δίκη.
- Εισάγονται πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία σχετικά με δικαιώματα του Δημοσίου.
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής, ο ενάγων πρέπει να προσκαλέσει όλους τους εναγομένους. Η μη εμφάνισή τους οδηγεί στην επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος τους. Εάν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και διορθώνεται η εγγραφή.
Γεωμετρικές μεταβολές
Εάν ζητούνται μεταβολές στα διαγράμματα, πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, καθώς και αποδεικτικό της ηλεκτρονικής υποβολής του στον αρμόδιο φορέα.Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενο από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους, οι οποίοι μπορούν να συμμετέχουν και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Ενημέρωση του Δημοσίου
Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει τους αρμόδιους φορείς 30 ημέρες πριν από την έναρξη της διαδικασίας. Οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να αποστείλουν έγγραφο σχετικά με την προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου. Εάν αυτό δεν αποσταλεί, δημιουργείται σε βάρος του Δημοσίου τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
Πειθαρχικές κυρώσεις
Η μη αποστολή εγγράφου στον διαμεσολαβητή αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τους αρμόδιους δημοσίους υπαλλήλους.
Ειδική διαδικασία για έκτακτη χρησικτησία σε «άγνωστο ιδιοκτήτη»
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποτελεί τη σημαντικότερη καινοτομία του άρθρου. Πριν από την άσκηση της αγωγής:
- Ο ενάγων προσφεύγει σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή και καταχωρίζει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο. Σε αυτό καταβάλλεται πάγιο τέλος καταχώρισης. Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση γίνεται 30 ημέρες μετά την καταχώρισή του, διαφορετικά το πρακτικό είναι άκυρο.
- Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο αποδεικτικά στοιχεία χρησικτησίας. Σε αυτά μπορούν να περιλαμβάνονται:
- Αποδείξεις λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεπικοινωνιών ή ύδρευσης στο όνομά του.
- Μισθωτήρια ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
- Δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές.
- Οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επέκταση κτίσματος.
- Τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας.
- Ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον πριν από 20 χρόνια, με βέβαιη χρονολογία.
Επιπλέον, απαιτούνται δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με αναφορά σε 20ετή νομή, στη θέση, στα όρια και στο εμβαδόν του ακινήτου, καθώς και στη συμπλήρωση της εικοσαετίας έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
- Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί δέκα χρόνια πριν από τη διαμεσολάβηση και να έχει καταβληθεί ο αντίστοιχος ΕΝΦΙΑ.
- Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει όλα τα αποδεικτικά στοιχεία σε ενιαίο σώμα και κάνει ρητή αναφορά στο πρακτικό, το οποίο στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
- Εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
- Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας, ο οποίος ισούται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή 3%.
- Η συγκεκριμένη διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα.
- Για τη διόρθωση εγγραφών σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» υποβάλλεται αίτηση και όχι αγωγή, εκτός εάν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε απαιτείται αγωγή.
Η νέα διάταξη του άρθρου 61 θα αρχίσει να εφαρμόζεται από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.