Η συνεχής άνοδος του κόστους στέγασης στην Ελλάδα δεν συνδέεται αποκλειστικά με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα που ακολούθησε την πολυετή οικονομική κρίση.
Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή αναδεικνύει έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα τη μεγάλη έκταση του στεγαστικού αποθέματος που παραμένει ανενεργό και δεν διοχετεύεται στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση. Τα στοιχεία δείχνουν ότι, παρά τη μικρή αύξηση του συνολικού αριθμού κατοικιών την τελευταία δεκαετία, η διαθεσιμότητα ακινήτων για όσους αναζητούν στέγη έχει περιοριστεί.
Σύμφωνα με την ανάλυση, οι κατοικίες που προσφέρονται για μακροχρόνια μίσθωση μειώθηκαν αισθητά μεταξύ 2011 και 2021, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η πτώση των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση. Την ίδια στιγμή, αυξήθηκε ο αριθμός των ακινήτων που παραμένουν κενά χωρίς να αξιοποιούνται με κανέναν τρόπο.
Η εικόνα αυτή δημιουργεί ένα παράδοξο για την ελληνική αγορά κατοικίας. Παρότι η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, σημαντικό ποσοστό αυτών δεν συμμετέχει ενεργά στην αγορά. Η απογραφή του 2021 καταγράφει ότι περισσότερο από το ένα τρίτο των κατοικιών εμφανίζεται ως κενό. Ωστόσο, οι ερευνητές επισημαίνουν ότι η ύπαρξη ενός κενού ακινήτου δεν σημαίνει αυτομάτως πως είναι διαθέσιμο για μίσθωση ή αγοραπωλησία, καθώς συχνά παρεμβάλλονται νομικά, κληρονομικά, τεχνικά ή οικονομικά εμπόδια, σύμφωνα με το ΑΠΕ – ΜΠΕ.
Η μελέτη σημειώνει ότι η οικοδομική δραστηριότητα πράγματι υπέστη σοβαρό πλήγμα κατά τα χρόνια της κρίσης και δεν έχει επιστρέψει στα επίπεδα που καταγράφονταν πριν από το 2008. Οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν αισθητά χαμηλότερες σε σύγκριση με το παρελθόν, παρά την ενίσχυση που προσφέρουν τα τελευταία χρόνια οι ξένες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων. Ωστόσο, οι συντάκτες της ανάλυσης τονίζουν ότι η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών εξηγεί μόνο μέρος του προβλήματος και δεν αρκεί για να ερμηνεύσει πλήρως τη σημερινή στεγαστική κρίση.
Με τη χρήση ειδικού οικονομικού μοντέλου, η έρευνα επιχειρεί να αποτυπώσει τον αντίκτυπο που έχει στις τιμές η χαμηλή αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων μπορεί να έχει συμβάλει σημαντικά στην άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με τα σενάρια που εξετάστηκαν, η επίδραση αυτή ενδέχεται να φθάνει ακόμη και σε διψήφια ποσοστά, εφόσον παραμένουν αμετάβλητοι άλλοι παράγοντες της αγοράς, όπως το κόστος κατασκευής, η ζήτηση και οι συνθήκες χρηματοδότησης.
Παράλληλα, η ανάλυση εξετάζει ένα υποθετικό σενάριο σταδιακής επανένταξης μέρους των ανενεργών κατοικιών στην αγορά. Σε αυτή την περίπτωση, εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να ασκηθούν ουσιαστικές πιέσεις αποκλιμάκωσης στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, γεγονός που αναδεικνύει τη σημασία της καλύτερης αξιοποίησης του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος. Οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι δεν είναι εφικτό να επανέλθουν όλες οι κενές κατοικίες στην αγορά, καθώς πολλές βρίσκονται σε κακή κατάσταση, σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή αντιμετωπίζουν ιδιοκτησιακές και νομικές εκκρεμότητες. Παρ’ όλα αυτά, εκτιμούν ότι η ενεργοποίηση ακόμη και ενός μέρους αυτών των ακινήτων θα μπορούσε να βελτιώσει αισθητά τις συνθήκες στην αγορά στέγης.
Οι 5 προτάσεις για να «ανοίξουν» σπίτια
Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, η πολιτική πρόκληση είναι διττή: να στηριχθεί η νέα δόμηση, όπου χρειάζεται, και να διατεθεί ξανά στην αγορά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο μέρος του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος. Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει 5 άξονες μέτρων:
1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.
4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα – μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές – είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.
Η επέκταση του μετρό στην Καλαμαριά αλλάζει τον «χάρτη» της φοιτητικής στέγης